wrapper

Yeni Kanun ve Mevzuatlar

Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; kaba haliyle, arsa sahiplerinin arsalarının üzerine yapı yapacak maddi güce sahip olmaması yahut inşaat işleriyle uğraşmak istememeleri halinde arsa payının bir kısmını yahut tamamını bir yükleniciye(müteahhit) devretmeleri ve buna karşılık yüklenicinin arsa üzerinde inşa ettiği bağımsız bölümlerin, yüklenici ve arsa sahibi arasında paylaşılması hususlarının düzenlendiği sözleşmelerdir. Bu sözleşme ile arsa sahibi para ödemeden, devrettiği arsa payına karşılık daire(kat mülkiyeti) sahibi olmaktadır ve günümüz şartlarında arsa sahiplerince oldukça cazip bir yol olarak görülmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, diğer bir adıyla arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenmemiş olup, her iki tarafa borç yükleyen ve çift taraflı edim sağlayan karma bir sözleşme tipidir.Bu tip sözleşmeler bünyesinde Türk Borçlar Kanununda düzenlenen eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olmak üzere iki farklı sözleşmeyi barındırmaktadır.

Uygulama Şekilleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamada birden fazla şekilde düzenlenebilmektedir. Bunlar; arsa sahibinin, arsa paylarının satışını vaat etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi, belli arsa paylarının yükleniciye devri, tüm arsa payının yükleniciye devri ve arsa paylarının inşattaki aşamaya göre devri şekillerinde karşımıza çıkar. En sık uygulanan yöntem ise arsa sahibinin, arsa paylarının satışını vaat etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesidir. Yüklenicinin borcu, yalnızca arsa sahibine devredilecek bağımsız bölümleri inşa etmek değil, bu bağımsız bölümleri çevreleyen tüm ana yapıyı inşa etmektir.

Sözleşmenin Şekli
Bu tip sözleşmeler, her ne kadar Türk Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenmemiş olsa da; bünyesinde barındırdığı taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesine ilişkin şekil şartları kıyasen uygulanır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde konu taşınmaz olduğundan ve arsa sahibi payları devir taahhüdünde bulunduğundan resmi şekle tabidir ve sözleşme Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği noterlik ve tapu daireleri huzurunda düzenlenmelidir. Emredici nitelikteki bu hükümlere uyulmaksızın adi yazılı şekilde akdedilen sözleşmeler hukuken kesin hükümsüzdür.

Ancak, şekil şartına uyulmaksızın adi yazılı şekilde düzenlenmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflar borçlarını ve edimlerini bilerek ve isteyerek ifa etmişlerse yahut iyiniyet kuralına dayanarak karşılıklı güven içerisinde inşaatın büyük bir kısmı tamamlanmış ise, sonradan sözleşmenin şekil eksikliği ileri sürülerek sözleşme geçersiz kılınamaz. Bu durum hakkın kötüye kullanılmasına yönelik olup, iyi niyet kuralına aykırılık teşkil eder.

Sözleşmede Dikkat edilecek Hususlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en çok karşılaşılan sorunlar; içerdiği eser sözleşmesine istinaden yüklenici bakımından bir eser meydana getirme yükümlülüğü söz konusu olduğundan, esere ilişkin ayıplar ile yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibi bakımından ise taahhüt edilen arsa paylarının devrinin gerçekleşmemesidir. Yine; yapı izni, yapı ruhsatı ve oturma izninin alınması ile vergi ve harçların ödenmesine ilişkin sorunlar uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardandır.

Borçlar Kanunu madde 1’e göre, bir sözleşmenin kurulabilmesi için, tarafların karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun olması gerekir. Bu kapsamda, sözleşme hazırlanırken tarafların yükümlülüklerinin ayrıntılı olarak belirlenmesi ve temerrüde düşme, mücbir sebep ve imkansızlıklar sonucu ortaya çıkacak zararların giderilmesine yönelik her türlü düzenlemenin yazılı olarak yapılması gerekmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapılabilmesi için, öncelikli olarak arsanın imara uygun olması gerekmektedir. Aynı zamanda arsa, sözleşmede kararlaştırılan sayıda bağımsız bölümün inşasını mümkün kılmalıdır. Bu sebeple sözleşme yapılmadan önce ilgili belediyeden imar planının çıkarılması ve bu plana göre sözleşme düzenlenmesi, ileride ortaya çıkacak olan ihtilafların önüne geçecektir.

Sözleşmeler ruhsata konu olan kesin projeler üzerine yapılmalıdır. Belediyeye onaylatılan proje ile sözleşmedeki projenin aynı olduğuna dikkat edilmelidir. Yapılacak olan yapının planı belirlenmiş olmalı ve kat paylaşım şeması düzenlenerek, hak sahiplerinin kaç metrekareye, hangi bağımsız bölümlere sahip olduğu açık ve net bir biçimde belirtilmelidir.

Sözleşmede ayrıca düzenlememesi halinde, proje onayı ve ruhsat almak için belediyeye başvuruyu arsa sahibi yapar. Uygulamada ; projenin onaylatılması, yapı izin ve ruhsatlarının alınması yükümlülüğü çoğunlukla yükleniciye yüklenmektedir. Ancak, belirttiğimiz gibi sözleşmede mutlaka düzenlenmesi gerekmektedir.

Sözleşmede mutlaka düzenlenmesi gereken bir başka husus ise, yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa uygulanacak ceza-i şart düzenlemeleri, tarafların fesih yetkileri ve inşaatın süresi açık bir şekilde belirlenmelidir. İnşaat süresi, sözleşmede aksi düzenlenmedikçe, ruhsatın alınmasıyla başlar. Bu sebeple ruhsatın alınma süresi ve inşaat sürelerinin sözleşmede belirlenmesi, çıkacak hukuki ihtilafları önleyecektir.

Sözleşmede ayrıca, kullanılan malzemelerin kim tarafından karşılanacağı, sgk ödemelerinin kim tarafından yapılacağı, muhtemel iş kazası halinde sorumluluğun kimlere ait olacağı, kat irtifakının kim tarafından kurulacağı ve buna ilişkin çıkacak olan masraf ve harçlar ile emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği mutlaka açık ve net bir şekilde düzenlenmelidir.

İnşaatın nasıl yapılacağına ve kullanılan malzemelerin nevi’ne ve kalitesine ilişkin kayıtların yer alacağı teknik şartname, ayrıntılı bir şekilde düzenlenmeli ve sözleşme içerisinde yer almalıdır.

Sözleşme ve teknik şartname taraflarca noter huzurunda imzalanmalıdır. Arsaya birden çok kişinin sahip olması halinde, tüm arsa sahiplerinin imzası gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; her bir ayrıntının titizlikle ve açık şekilde düzenlenmesini gerektiren sözleşmelerdir. Aksi takdirde, tarafların büyük bir maddi zarar ve telafisi güç mağduriyetler yaşamasına sebebiyet verecek hukuki ihtilafların ortaya çıkması kaçınılmazdır.

Av. Gül Bugur

Bize Ulaşın

  • ADRES: Çınarlı Mahallesi, Ankara Caddesi, No:15, Mistral İzmir, Kat:39, Ofis No: 38, Konak - İZMİR
  • TELEFON: 0 232 570 37 30
  • GSM: 0 532 740 37 30
  • E-POSTA: bilgi@bugur.av.tr

Buradayız